Ak vám v najbližších mesiacoch končí fixácia hypotéky, toto je zrejme najdôležitejší finančný list, ktorý vám tento rok príde do schránky. Banka vám v ňom ponúkne novú sadzbu — a od toho, čo s ňou spravíte, sa odvíjajú tisíce eur. Tu je prehľad, kde sú sadzby v auguste 2026, čo hovorí zákon a ako sa pri končiacej fixácii nenechať zaskočiť.
V tomto článku
Kde sú sadzby v auguste 2026
Európska centrálna banka na júnovom zasadnutí (11. júna 2026) zvýšila kľúčové sadzby o 0,25 percentuálneho bodu, reagovala na infláciu ťahanú cenami energií. Depozitná sadzba je od 17. júna 2,25 %, sadzba hlavných refinančných operácií 2,40 %. Na júlovom zasadnutí už ECB sadzby nemenila; najbližšie rozhodnutie padne 10. septembra 2026. Inflácia v eurozóne bola v júli 2,9 %, na Slovensku 3,2 %.
A hypotéky? Priemerná sadzba nových úverov na bývanie na Slovensku bola podľa NBS v júni 2026 3,66 % ročne — a od jari mierne rastie (v marci 3,36 %). Ponuky bánk pri bežných fixáciách na 3 až 5 rokov sa v auguste orientačne pohybujú od 3,4 do 4,3 % podľa banky, fixácie a bonity. Éra najlacnejších peňazí je za nami; dráma sa však nekoná. Koná sa pomalé zdražovanie, ktoré odmeňuje tých, čo si ponuky porovnávajú.
Čo to znamená pre vašu hypotéku
Najprv jedno časté nedorozumenie. Možno ste čítali, že hypotéky sú naviazané na EURIBOR a hýbu sa s ním. Na Slovensku to tak nie je: drvivá väčšina hypoték u nás má fixovanú sadzbu, takže počas fixácie sa vás pohyby trhu netýkajú. EURIBOR (k 21. augustu 2,524 %) ovplyvňuje to, za koľko banky peniaze nakupujú, a teda akú sadzbu vám ponúknu pri najbližšej zmene fixácie. Presne tam sa dnešné dianie premietne do vašej splátky.
Preto celá hra o úspory sa hrá v mesiacoch pred koncom fixácie. Kto čaká na list z banky, vyjednáva pod tlakom. Kto začne pol roka vopred, vyberá si z ponúk celého trhu.
Slovník pojmov
ECB
Centrálna banka eurozóny. Stanovuje základné sadzby, za ktoré si požičiavajú komerčné banky — a tie od nich odvodzujú ceny úverov aj úročenie vkladov pre vás.
EURIBOR
Sadzba, za ktorú si banky v eurozóne požičiavajú navzájom. Pre vás je to barometer: keď rastie, banky skôr či neskôr premietnu drahšie peniaze do ponúk hypoték. Priamo sa vás dotkne len pri menšinových variabilných úveroch.
Fixácia
Obdobie, počas ktorého vám banka garantuje nemennú sadzbu, bežne 1, 3 alebo 5 rokov. Koniec fixácie je moment, keď máte najväčšiu vyjednávaciu silu: môžete bezplatne splatiť, refinancovať alebo vyjednať nové podmienky.
Refinancovanie
Splatenie existujúcej hypotéky novým úverom, spravidla v inej banke s lepšími podmienkami. Najlacnejšie je ku koncu fixácie, keď sa dá starý úver splatiť bez poplatku.
Retencia
Nové podmienky v tej istej banke. Rýchlejšie a administratívne jednoduchšie než refinancovanie. Banka ale najlepšiu ponuku typicky vytiahne, až keď vidí, že máte v ruke ponuku konkurencie.
LTV
Pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Byt za 200 000 € s hypotékou 150 000 € = LTV 75 %. Čím nižšie LTV, tým lepšiu sadzbu banky ponúkajú; rozdiel býva niekoľko desatín percentuálneho bodu a líši sa banka od banky.
Šesť tipov, ako ušetriť
1. Začnite šesť mesiacov pred koncom fixácie
List z banky príde zvyčajne dva mesiace vopred, a vtedy už hráte o čas. S polročným predstihom stihnete porovnať ponuky viacerých bánk a rokovať z pozície sily.
2. Neakceptujte prvú ponuku vlastnej banky
Pri retencii banka málokedy pošle najlepšiu možnú sadzbu hneď. Získajte ponuky dvoch-troch konkurenčných bánk a vráťte sa s nimi: zrazu sa nájde aj lepšie číslo.
3. Prepočítajte si, či sa refinancovanie oplatí
Modelový príklad: úver 140 000 € so splatnosťou 25 rokov. Ponuka vlastnej banky po fixácii 4,39 %, konkurencia ponúkne 3,29 %. Rozdiel v splátke je približne 85 € mesačne, za trojročnú fixáciu vyše 3 000 €. Do prepočtu vždy zahrňte náklady: poplatok za predčasné splatenie (mimo konca fixácie zo zákona najviac 1 % zo splácanej sumy), znalecký posudok, kataster. Časť z nich banky pri prechode preplácajú. Orientačne sa refinancovanie oplatí od rozdielu 0,3 až 0,5 percentuálneho bodu.
4. Využite zákonné právo na mimoriadne splátky
Toto sa medzi ľuďmi stále traduje po starom, tak presne: od septembra 2023 môžete každý kalendárny rok bezplatne splatiť až 30 % istiny, po jednej splátke v každom kalendárnom mesiaci (zákon č. 90/2016 Z. z., § 18). A pri konci fixácie môžete bezplatne splatiť čokoľvek, hoci aj celý úver. Či znížiť splátku alebo skrátiť splatnosť? Skrátenie splatnosti vám dlhodobo ušetrí viac.
5. Pozor na balíčky s „nižším úrokom"
Atraktívna sadzba podmienená kreditnou kartou, poistením či účtom nemusí byť výhra. Spočítajte si, čo vás doplnkové produkty stoja: niekedy zjedia celú úsporu zo sadzby.
6. Hypotéka vopred — ale čítajte drobné písmo
Ak nehnuteľnosť ešte len hľadáte, hypotéku si môžete nechať schváliť dopredu. Pozor na jeden rozdiel: platnosť schválenia býva niekoľko mesiacov, no garancia ponúknutej sadzby býva podstatne kratšia a v každej banke iná. Nepodpisujte s pocitom, že máte „zamknutú" dnešnú sadzbu na rok — overte si, dokedy presne platí.
A čo sporiace účty
Pri depozitnej sadzbe ECB 2,25 % zázraky nečakajte: úroky na sporiacich účtoch a termínovaných vkladoch ostávajú nízke a medzi bankami sa líšia o desatiny percentuálneho bodu; porovnanie sa oplatí aj tu. Na železnú rezervu (3 až 6 mesiacov výdavkov) je sporiaci účet správne miesto: je bezpečný a peniaze sú hneď poruke. Pri dlhodobých úsporách rátajte s tým, že ak je inflácia vyššia než váš úrok, kúpna sila peňazí na účte časom klesá. Ako s tým naložiť, je téma na samostatný rozhovor, nie na jeden odsek.
Najčastejšie otázky
Klesnú sadzby hypoték v roku 2026?
Zatiaľ sa deje opak: ECB v júni sadzby zvýšila a priemer nových hypoték od jari pomaly rastie. Ako rozhodne septembrové zasadnutie, nikto s istotou nevie, preto sa neoplatí stavať rozhodnutie o bývaní na veštení sadzieb.
Oplatí sa brať hypotéku teraz, alebo počkať?
Čakanie na nižší úrok má protistranu: ceny nehnuteľností medzitým rastú a pol percentuálneho bodu na sadzbe vie byť lacnejšie než desaťtisíc eur na cene bytu. Ak máte stabilný príjem a bývanie potrebujete, kratšia fixácia necháva otvorené dvere na refinancovanie, keby sadzby v budúcnosti klesli.
Končí mi fixácia. Čo mám spraviť ako prvé?
Zistite si presný dátum konca fixácie a pol roka vopred si nechajte spraviť ponuky aspoň troch bánk. S nimi v ruke rokujte s vlastnou bankou o retencii a rozhodnite sa podľa celkových nákladov, nie podľa jednej sadzby.
Má zmysel sporiaci účet pri dnešných úrokoch?
Na rezervu áno: bezpečnosť a dostupnosť sú presne to, čo od rezervy chcete. Na dlhodobé ciele samotný sporiaci účet spravidla nestačí, práve kvôli inflácii. To, aká časť úspor má byť kde, závisí od vášho horizontu a situácie.
Ďalší krok
Ak vám končí fixácia alebo hypotéku len zvažujete, dvadsať minút rozhovoru vám ušetrí týždne blúdenia. Porovnáme aktuálne ponuky bánk na vašich číslach a prepočítame, či sa vám refinancovanie oplatí, s celým obrazom nákladov, nie len sadzbou.
Riaditeľstvo 1063 pôsobí pod licenciou spoločnosti PROFI+, registrovanej v Národnej banke Slovenska v zmysle zákona č. 186/2009 Z. z. o finančnom sprostredkovaní a finančnom poradenstve. Článok má informatívny charakter a nie je odporúčaním pre individuálnu situáciu. Sadzby a štatistiky sa priebežne menia; údaje v článku sú platné k augustu 2026 a aktuálne podmienky si vždy overte v banke alebo u sprostredkovateľa. Modelové výpočty vychádzajú z uvedených predpokladov a nie sú ponukou.